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加拿大抵押担保制度的作用

发布时间:2021-01-07 19:47:19 阅读: 来源:平开门厂家

抵押担保制度是加拿大联邦政府干预和管理抵押贷款市场和住房市场的主要政策工具。到1999年年底,由CMHC提供担保的抵押贷款余额为187亿加元,占全部抵押贷款余额的45%,承保家庭约300万户,占全国家庭总数的三分之一,对保持抵押贷款市场的长期稳定发展、促进住房产业持续发展、改善中低收入家庭住房条件等发挥了举足轻重的作用。

第一,抵押担保制度对借款家庭有利。抵押担保大幅度降低了抵押贷款的首期付款比例,借款家庭不必积攒一笔很大资金就可申请贷款买房,从而提前获得住房;另一方面,由于抵押担保制度的存在,金融机构更愿意发放抵押贷款,使抵押贷款的供给增加,供给增加导致价格下降,间接降低了贷款利率。

第二,抵押担保制度对贷款机构有利。由于CMHC提供的担保是100%担保,金融机构不承担任何信用风险,这就最大限度地保证了贷款资产的安全。另外,按照加拿大金融监管委员会的规定,提供抵押贷款的资本准备率为0%,而未担保抵押贷款的资本准备率是4%,抵押担保制度也有利于降低金融机构资本准备率。

第三,抵押担保制度对政府有利。抵押担保制度既对借款家庭有利,也对贷款机构有利,实际上是既刺激了抵押贷款的需求,又鼓励了抵押贷款的供给,这就推动了住房市场的发展,解决了中低收入家庭的住房问题,同时还带动了总体经济的增长,一举三得。更为重要的是,政府实现上述政策目标的成本非常低,联邦政府只是投入2500万加元,作为CMHC的资本金,此外没有其他投入。相反,从1997年开始,联邦政府规定,CMHC必须把保费的一部分,以红利的形式上缴联邦政府。

CMHC抵押贷款担保操作步骤

cmhc :canada mortgage and housing corporation 加拿大抵押及住房公司

第一,CMHC和发放抵押贷款的金融机构签订合作协议。CMHC根据金融机构的资产、负债、网点、服务等方面情况,审查该机构是否具备条件,如果审查通过,该金融机构与CMHC签订合作协议,所发放的低首付款抵押贷款由CMHC提供人100%担保。到1999年,共有137家金融机构和CMHC签订了合作协议。

第二,借款人提出申请。如果家庭想要获得低首付款的抵押贷款,必须向与CMHC签订合作协议的金融机构申请,申请费有两种,一种是由贷款机构评估所购住房,申请费是75加元,另一种是由CMHC评估所购住房,申请费是235加元。贷款机构收到申请费后,连同保费一并以转账形式转给CMHC,存入CMHC担保基金账户。

第三,贷款机构审批。贷款机构根据借款人的还贷能力、借款人资信状况、所购住房的价值和住房市场总体情况,决定是否给借款人发放贷款。在上述四个因素中,借款人的还贷能力最为重要,审查还贷能力的指标主要有两个,一个是家庭收入与住房消费支出比,这里的家庭收入是指税后收入,住房消费支出是指贷款的分期付款额、房产税、暖气费之和,如果所购住房是高层公寓和排屋,还包括50%的物业管理费。一般这个指标不得超过32%,否则得不到贷款。另一个指标是家庭债务与家庭收入比,这里的家庭债务是指所有家庭债务,包括抵押贷款、汽车贷款和信用卡贷款等,一般指标不得超过40%,如果超过40%的话,金融机构通常都会拒绝贷款。

第四,违约处理。如果借款人没有按期还款,贷款机构负责催还。如果催还无效,借款人继续逾期不还,当逾期超过3个月以上时,该笔贷款转入违约处理程序,在这种情况下,贷款和所抵押的住房一并从贷款机构转到CMHC,由CMHC处置所抵押的住房。在贷款机构把贷款和所抵押的住房转出3个月内,CMHC向贷款机构偿还所有欠款。

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