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借力信托跑马圈地阳光城激进模式存疑

发布时间:2020-03-03 10:16:40 阅读: 来源:平开门厂家

和讯网消息 地处福建的开发商阳光城这两年显得有些另类,当大部分房企都采取防守策略时,阳光城却选择了逆市出击,而这一切也都与信托有关。

7月18日晚,阳光城发布公告称,控股子公司阳光集团兰州梨花岛置业有限公司(公司全资子公司阳光城集团兰州实业有限公司持有其90%股权)近期通过挂牌出让方式以人民币6171.248万元的总价竞得甘肃省皋兰县什川镇南部5宗地。

阳光城表示,截止本公告日,公司参加土地竞买累计金额5.74亿,均未超过公司最近一期经审计的净资产。

另外,阳光城还表示,为适应公司未来业务发展的需要,为公司在福州市闽侯县进一步开展业务做准备,公司全资子公司福州滨江房地产开发有限公司拟出资人民币2000万元在福州市闽侯县设立全资子公司。新公司名称为福州盛阳房地产开发有限公司,出资由公司全资子公司以自有资金投入,阳光城合并持有盛阳房地产100%的股权。

调控下的跑马圈地

据和讯网查询,今年以来,阳光城的拿地就没有间断。3月13日,阳光城子公司太原长风置业有限公司以1.63亿竞得太原3万平米商业用地。5月28日,阳光城发布公告称,为了推动福建龙岩花漾江山旅游综合体项目的落地实施,拟与其全资子公司福建阳光房地产和华康实业共同出资1.5亿元,设立两家项目公司。

资料显示,此前5月23日阳光城与福建省龙岩市人民政府、新罗区人民政府签订合作框架协议,将合作开发龙岩花漾江山旅游综合体项目。据了解,该项目拟建设规模约为6500亩,其中建设用地约2500亩。拟建设欧洲风情商业街、企业总部会所、五星级酒店、养生住宅社区、颐养公寓社区、农民新村(含回迁安置新型社区)、四季花卉大观园(观光体验农业、名贵花卉苗木基地)、体育运动公园、水上运动公园、基础设施等。

6月5日,阳光城在厦门市土地矿产资源交易市场举办的土地拍卖会中,与福州开发区鑫秋夏商贸联合以10.04亿元竞得编号2012XP02号地块。该地块土地面积为11.3万平方米,土地用途为商住用地,位于翔安新城首期开发区翔安大道与肖厝南路交叉口东北侧,起拍价为7.28亿元。

实际上,与去年相比,阳光城今年的拿地倒显得并不激进。在房地产调控最为严厉的2011年,阳光城的扩张态势超乎以往。

2011年2月10日,阳光城以30.5亿元人民币竞得福州市台江区213.92亩商服、住宅用地。为了竞得该地块,阳光城可谓不惜代价,足足参与了53轮竞拍才最终获胜。最终折合楼面价8555元/平方米的价格,被业内认为价格过高,而整个2010年阳光城的净利润也不过才4.82亿元。除此之外,阳光城还分别进入海南、陕西咸宁、广西南宁、甘肃兰州等地。

据了解,整个2011年阳光城的营业总收入为32.29亿元,而阳光城拿地金额则远远超过营业总收入。

信托资金支撑扩张

拿地扩张本属于企业的政策行为,但对于阳光城而言,却显得有些另类,因为阳光城的资金并不充裕,更为关键的是阳光城还背负着巨大的债务。截止2011年年底,公司长期借款高达46.83亿元,同比增长333.63%,短期负债为4.37亿元,同比增长108.64%。到今年第一季度末,阳光城的长期负债为47.95亿,短期负债为4.79亿,增速持续飙升。

阳光城何以如此冒险,这背后源于阳光城的另类融资渠道,即大批量的信托融资。据和讯网统计,整个2011年阳光城通过信托融资的规模达38.2亿,共发行了9只信托,涉及到华融信托、中信信托、山东信托、平安信托、陕西信托以及国元信托。其中规模最大的是平安信托的15.5亿和中信信托的10亿元。

阳光城信托融资的操作模式基本一致:首先以阳光城的子公司地产项目作为融资主体,阳光城将子公司的项目股权以及土地使用权作为抵押物,阳光城提供不可撤销的连带责任作为担保,信托资金继而向子公司增资,最后待信托计划到期时,阳光城以股权回购的形式向信托公司进行赎回。

通过阳光城2011年4月25日发布的公告就可看出。为支持子公司福建宏辉房地产开发有限公司所属项目的开发建设提供资金支持,由中原信托向阳光城提供信托贷款1.3亿元人民币。期限12个月。

比如:阳光城全资子公司陕西隆丰置业有限公司将所持有的167.98亩土地使用权抵押给中原信托;土地抵押采用阶段性抵押,阳光城作为担保方。在抵押股权方面,根据阳光城年报显示:持有公司5%以上股份的股东发生的21次股权质押中,有12次质权人是信托公司。

今年7月6日,阳光城在发布的公告中指出,母公司将所持有的本公司无限售流通股 16800000 股在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理了质押登记手续,质权人为中诚信托有限责任公司,质押登记日为 2012 年 7 月 4 日,质押原因为融资。

关于信托还款方面,据悉,阳光城2012年需偿还的金额是8 亿元,全部来自信托借款。主要包括了华融信托5月份到期的4亿元、山东信托7月份到期的3亿元和陕国投信托11月到期的1亿元。另外,阳光城2013 年信托计划到期偿还金额为20.17 亿,2014 年信托计划到期偿还金额为7.5 亿。

阳光城模式的风险

一个看似矛盾的逻辑出来了,一边资金并不充裕,另一边却在拼命拿地,或许在阳光城看来调控恰恰是抄底的良机。但从市场来看,这也蕴藏了巨大的资金断裂风险。

阳光城以信托融资来实现全国布局,但信托融资的成本并不低,如果项目进展较慢或销售滞后的话,公司或面临一系列问题,轻则持续亏损,重则资金链瞬间断裂。另一位不愿具名的券商分析师向和讯网表示。

据悉,中原信托为阳光城提供信托融资的年利率为14%,远高于银行信贷。如果不是正常渠道融不来钱的话,相信少有企业会通过信托途径来融资。该分析师还指出,阳光城去年拿了这么多地,许多项目今年要开工,费用的支出也不少,如果销售不佳,到期还不了的话,信托公司很有可能会采取股权或者项目出让的方式套现,这样阳光城的损失也将很大。

目前来看只有快速销售、快速回笼资金才能帮阳光城解决资金难题,持续地以借债为生,终将陷入泥潭。前面分析师这样认为。长江证券地产分析师苏雪晶在研究报告也强调,阳光城资金链的确比较紧。它的这种高杆杠运作能否成功渡过行业周期低点,是市场的主要分歧所在。

然而,从1季度阳光城的销售情况来看,其业绩显得并不理想。据了解,阳光城一季度营业总收入为4.81亿元,同比下降11.62%。公司一季度净利润为992.74万元,同比下滑37.93%,营业税金及附加同比下滑83.65%,每股收益0.02元,同比下降33.33%。对于业绩的下滑,阳光城表示,主要是公司一季度管理费用和财务费用同比大幅增加,而房地产业务确认收入减少所致。

对于阳光城当前的资金状况,和讯网连续拨打阳光城董秘办电话,但一直都无人接听。不过,阳光城执行董事长何媚在5月份的时候对外表示:阳光城每天进出的资金达10亿元,我们的资金链会有问题吗?

资金或许是压倒阳光城急速扩张模式的一根重要稻草,但还不止于此。有福建业内人士认为,阳光城的产品缺乏成熟的商业模式,别墅、公寓以及普通商品房都做,在缺乏核心竞争力的情况下,快速的异地扩张,首先产品的风险就很大,这一点上万科就比较好,它有自己的万科城系列,产品商业模式成熟才在全国复制。

异地扩张需要有成熟的管理团队,因为项目是分散的,所以对于团队的要求就比较高,这方面也要考验阳光城的能力。该人士向和讯网这样表示。

责任编辑:HZED02

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