商业地产O2O价值链升级一站式O2O构筑商业王国

(速途网专栏 作者：刘硕)据2013年戴德梁行数据统计显示，目前，在休闲娱乐、餐饮方面的业态占比，天河城、正佳广场、太古汇、中华广场分别为48%、53%、43%、48%。于是，购物、餐饮、娱乐各为52：18：30的“黄金比例”被打破，现在逐渐演变成各占三分之一，甚至餐饮占40%的格局。体验式业态已经在商业地产中占据主流地位，商业地产O2O也将从一站式购物中心的线上运营找到突破口。

目前商业地产已经基本形成了一个大的格局，形成一些地域的优势和布局，其次还形成了一些相应的商业模式，不论是凯德、万达、华润、中粮，基本上形成了自己的一套投资、收益、管控、复制。但房地产不仅仅是开发，更强大的是运营，运营的增值可能是商业地产未来很重要的一个收益的来源。目前商业地产是群雄割据，各显其能，下一步在各显其能的基础上形成恶性竞争以后，一定会集中往电商方向走。

(一)线下实体店不可能会覆亡

一个企业能在正确的市场判断当中，在整个社会的消费结构变化中，把握住这种结构变化、把握住消费者的新的消费需求，那么企业就能通过创新经营，实现销售增长、满足消费者新的需求。当前市场的一个特点是新型商业的发展，体验型消费成了一种潮流。在这种情况下，实体经济应该探索如何为顾客提供更多的、更新鲜的服务，能够更加符合消费者的需求。

新消费者更多维度的身份特征，为新业态及主题化奠定基础。之前消费者的身份很单一，形成了高度一致的需求。现在消费者的身份是发散的，这就决定了每个商家都有一个足够宽的市场可以细分。这样的趋势就可以产生一个专业化的商家，正是因为有了消费者多维度的身份，才能保证市场的细分和新业态商业的产生。

现代消费者对生活发展品质有极高的需求，体验式消费具有极强的生命力，能够满足新经济形势下消费者的需求。与此同时，我们应该注意到，餐饮类的运营成本也会相对较高，但如果有足够多品类丰富度的组合，则能获得很好的盈利空间。通过一些自媒体如微博、微信和目标顾客通过线下活动方式做最直接的对接。它是目前很多做线上线下融合的最主要的途径。这个途径是将来非常有发展空间的，因为第一有效度高，第二成本足够低。从传统角度看的话做线上店一定是跟线下店是一个互动关系，也就是说线下店是线上的实体店的体验店，这是做线上体验店是必须有的。

其实，对大部分线上品牌来讲，开线下实体店是必须的，只不过会有在数量上的控制，在区域上的控制，在一些销售策略上的控制。线下体验店更多的是侧重于活动和品牌推广，对于线上的客户需要一个线下的交流空间。线上的客户在线下需要交流空间就产生了实体店体验的要求，所以这个实体店更多的可能是体验空间而不是一个销售的空间。这方面来讲的话，这个空间可能会做得相当的有艺术气息，相当的有个性化，设计感会非常强，而不是传统意义上所理解的一个卖场。这可能是将来体验店一个发展趋势，对购物中心这类体验店吸引人流起到的作用是非常大的。

消费者的鉴赏力越来越强，所以对买不同的品牌，到不同的店铺形成了明晰的动向。消费者不断买奢侈品还要买二线品牌，甚至一些快销品牌也是他们的选择，这样就需要有一个大规模的购物中心。人的消费时间越来越稀缺，需要在一个场所完成所有活动，提升他们的活动效率，年轻一代的需求倍增，他们需要理发、购物、娱乐、用餐等，所以这个时候，消费者选择的不仅是一种商品，而是一个综合性的消费场所。

(二)一站式O2O购物中心将崛起

商业地产目前看重的是现有存量资产的运营能力，将从两个角度去提升。第一是业态的调整，比如增加一些体验性的业态、主体性业态及细分性业态。购物中心需要增加更多的体验性、时尚感，和新鲜的业态比如在餐厅O2O现场点菜等。融合和线上的消费群产生良性的互动，增加消费者对线下实体店的体验。通过各种目标消费群的活动及各种方式引流增加互动，让整个购物中心更加良性运转，使购物中心资产质量有一个提升。它包括两个渠道，首先是业态的调整，其次是通过线上引流来增加购物中心的客流。

作为一站式购物中心和消费人群汇聚的街区，商业地产O2O通过与互联网连接，将居住、办公、生活及娱乐休闲融为一体的生活空间，给现代人生活带来更多便利，彻底告别杂乱无章的消费体验。通过引进区域内最大的生活卖场、五星级影院、最全的餐饮品牌、最大的儿童娱乐城、最时尚的零售卖场，打造区域内规模最大、业态最全、最时尚、最具吸引力的家庭娱乐购物中心。齐全的商品，畅通的购物路线和优质的购物环境将为消费者带来全新的消费体验。它在为周边居民提供各类高性价比商品和舒适购物环境的同时，也能让商业配套设施有质的飞跃，提供更加丰富的生活体验和更为绚丽的繁华色彩。

商业地产O2O一站式消费中心，不仅服务于小区及周边的消费市场，更多的是形成多样化、品质化的消费中心，承载城市商业的发展。核心客群来自周边3公里范围内的人群，随着项目的持续进入，未来消费人群将不断扩大，为商业地产与O2O企业合作的持续深入并良好运作奠定坚实的基础。中心区的商业往往代表着城市商业的发展水平，引导着城市发展方向。云集购物中心、超市、电器、百货、家居等主力商家的商家，餐饮休闲、文化娱乐、金融服务配套以及便利类商家，对商家而言，中心区就是商业竞争的制高点，是商家必争的商战阵地。一个完整的ShoppingMall通常都由百货店、众多专卖店、超市、餐厅和电影院、娱乐设施组成，提供给顾客的是集购物、美食、娱乐、休闲、康体和服务于一体的综合空间，未来商业地产O2O线上的店铺也将涵盖这些领域。

结语：随着消费需求的不断升级，尤其是电商的迅猛发展，体验式消费已经成为商业地产和商业经营的命脉。休闲、运动、社交、娱乐、餐饮、教育等物质文化消费需求只能通过体验式消费、体验式服务而获得。消费者对于购物环境要求越来越高，商业地产的发展必须有与之相适应的消费能力，相对于人口流动多、消费能力强的一、二线城市，三线城市并非商业地产发展的沃土。体验式商业成为商业地产开发商和商业经营者共同应对市场激变的策略。通过体验式商业业态和体验式商业服务等新商业理念，绘制企业自己的商业地产发展蓝图，并逐步推出有自身特色的品牌概念。

商业地产企业已经在线下积累了丰富的商业运作经验，通过将经营理念贯彻在线上开发中，注重产品品质的打造和线上商业的运营，从资源整合策划、商业管理、产品创新、多样化合作方式等多角度，塑造从线上到线下的商业地产运营全价值链。一个好的商业一定是要更贴近本地需求，更加地专注于更专业的业态组合才能使物业的价值能够发挥到最高，所以对商业地产企业来讲，这两个物业都是将来要重点去发展的。因为它们将来在更加独特性的定位的前提下都有很大的提升空间。

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